作为我国最大的房产买卖和服务渠道，2025年3月18日贝壳发布2024年财报后，其股价在美、港股两市均出现短期动摇。数据显现，绩后贝壳（BEKE.US）美股收跌7.2%；次日港股开盘，贝壳（02423.HK）早盘一度跌超10%触及59.95港元。

全年公司净收入添加20.2%至935亿元，总买卖额（GTV）打破3.35万亿元，但净赢利同比下滑30.8%的表现引发投资者对其盈余可继续性的忧虑。

但值得注意的是，贝壳的战略新式事务——非房事务（包含家装、租借、新式事务）收入同比激增64.2%，收入占比初次打破三成，成为添加引擎。

进一步深究能够发现，收入添加与赢利下滑并存，恰恰提醒了贝壳在职业变局中“破”与“立”的深层逻辑——经过“一体三翼”战略重构事务地图，以AI驱动服务功率革新，在存量商场中拓荒增量空间。

但是，这种转型是否真实建立了可继续的竞赛壁垒？当科技投入继续加码与赢利空间继续收窄并存，贝壳怎么平衡短期阵痛与长时间价值？

非房收入狂飙64%！贝壳演出中介变寓居日子服务商。

作为国内抢先的寓居服务渠道，贝壳的成绩表现与房地产商场方针环境严密相关。

贝壳2024全年净收入935亿元，同比添加20.2%。添加首要得益于存量房买卖与非房产买卖服务的双轮驱动。

财报显现，公司全年存量房总买卖额（GTV）达2.25万亿元，同比添加10.8%，占总买卖额的67%，较2023年进步2.6个百分点。其间，第四季跟着一揽子“稳楼市”方针密布落地，商场决心回暖，贝壳GTV同比激增55.5%至1.14万亿元；净收入311亿元，同比添加54.1%。

存量房买卖占比继续进步的背面是贝壳经过门店扩张与服务晋级安定了在二手房商场的龙头位置。到2024年底，贝壳活泼门店数量达49,693家，同比添加18.3%；活泼生意人44.5万人，添加12.1%，为中心事务添加供给了线下网络支撑。

非房产买卖服务则成为新的添加极。全年贝壳非房事务收入同比添加64.2%，占总营收的33.8%，较2023年进步9.1个百分点。

透过两大主业的添加驱动力，可进一步窥视到贝壳2024年最显着的打破在于事务结构的根本性改变：传统房产买卖服务（存量房+新房）全年收入占比降至66.2%，而非房事务收入占比进步9.1个百分点至33.8%。

这一改变背面是“一体三翼”战略的阶段性落地：即以房产买卖为中心，延伸至家装、租借、新房定制等非房产买卖新事务。

其间，三翼中房子租借服务成为最大亮点，全年收入同比激增135%至143亿元，在管房源超42万套，续约率进步至54%。期间贝壳经过精细化运营使空置周期从15天紧缩至12天，并以公积金“直付房租”等立异进步买卖功率，终究该事务完成扭亏为盈。

家装家居事务收入则添加36.1%至148亿元，合同额大增27.3%打破169亿元。这一添加源于房产买卖流量转化（获客协同效应奉献超60%）和供应链提效。经过数字化东西迭代，贝壳将基装工期从2023年的104天缩短至94天，并经过“设牛”体系完成装饰效果图的即时生成。

此外，新式事务如贝好家作为C2M新房定制形式试验田，经过需求洞悉推进开发商产品晋级，虽处探究期但已构成差异化竞赛力。

这种战略重构的实质，是将传统中介服务的单次买卖价值，延伸至寓居全生命周期的服务价值捕获。数据显现，家装客户中45%来自房产买卖导流，租借事务60%的租客后续转化为购房或家装客户，“一站式寓居服务”生态的协同效应初现。

战略投入的"阵痛期"：935亿收入仅养活40亿赢利。

但是，收入规划虽立异高，贝壳的赢利却因本钱上升而承压。财报显现，贝壳2024年全年完成净赢利40.78亿元，同比下降30.8%；调整后则为净赢利72.11亿元，也同比下降26.4%。其间第四季度，其净赢利同比下降13.9%至5.77亿元，调整后净赢利为13.44亿元同比下降21.6%，连续赢利下滑趋势。

全年经营本钱达705亿元，同比添加25.8%，增速显着快于收入增速。这首要源于房源扩张与运营投入带来的房子租借事务本钱激增121%、外部分佣本钱添加11.5%以及内部佣钱及薪酬添加11.1%。

运营费用方面，出售和商场费用添加17%至78亿元，首要用于家装家居事务的推行，研制费用则维持在23亿元，占收入的2.5%。

本钱上升的背面是贝壳战略投入的加快。2024年贝壳继续深化“一体三翼”战略，经过门店扩张、技能研制与服务标准化进步商场占有率。例如，建立1亿元渠道赔付保证资金以增强用户信赖，推进四季度存量房收入添加47.5%至89亿元。

但短期内，这种“规划优先”的战略不可避免地推高了运营本钱，尤其是在非房产买卖服务中开展最好的租借事务也没有彻底完成规划效应的情况下，本钱压力更为显着。

值得注意的是，财报电话会议中，贝壳履行董事、首席财政官徐涛着重着重，其“盈余质量有所进步，2024年经营性现金净流入是调整后净赢利的1.3倍。”。

从财政健康度看，贝壳的资产负债率从2023年的40%升至46.3%，但现金流办理仍具耐性。全年经营性现金净流入94.5亿元，是调整后净赢利的1.3倍，显现出主营事务的造血才能。一起，贝壳宣告派发晚期现金股息约4亿美元，表现了对股东报答的注重。

在转型中寻觅平衡点。

现实上，面对赢利压力与职业周期，贝壳在财报中仍旧清晰将“科技赋能”与“生态协同”作为中心战略。

贝壳联合创始人、董事长、首席履行彭永东在财报中着重“功率是职业最大问题”，而贝壳的解题之道在于将AI深度植入服务全流程。

他表明“未来，咱们将坚决‘更科技、更人文’的战略方向——以AI为代表的科技深化客户个性化需求洞悉，重塑服务者才能鸿沟；以人文精神显示服务价值。咱们信任，科技与人文的交融将推进顾客体会与服务者功率的进步，为寓居服务职业开辟新的或许。”。

首席财政官徐涛则表明，“2025年在财政战略上，咱们将继续保证有用的本钱装备，将资金投至‘一体三翼’战略行动和技能进步，为立异引擎供给动力，并为安定优势添砖加瓦。”。

到现在，贝壳已构建寓居范畴AI大模型，推出AI选房师、房源保护帮手等东西，方针是进步生意人获客与需求匹配功率。2024年其研制投入同比添加17.9%至23亿元，其间第四季度大增38.4%，其间AI相关范畴是要点投入方向。

贝壳方案2025年进一步加大投入，经过自动化下降人力本钱的一起，进步获客才能以及用户转化率。

在商场拓宽方面，贝壳方案进一步下沉至三四线城市，使用数字化东西赋能中小中介，扩展服务网络覆盖。一起，经过技能输出（如VR看房、智能定价体系）进步职业全体功率，安定渠道的技能壁垒。2024年开端，贝壳的AI投入已逾越东西层面，转向出产要素重构；相关技能使用已浸透至买卖、运营、服务全链条，未来有望开释更大效能。

结语。

昂扬且绵长的基础设施建设为贝壳生意主业打造了竞对难以逾越的护城河，终究公司成功在2024年再次展现其添加耐性，但也暴露了其战略转型中的阶段性压力。

大体上，我国房地产商场进入存量年代已是既定现实，贝壳的“一站式寓居服务”生态虽已初具规划，但怎么在质量转型与赢利添加间找到平衡点，仍是其面对的中心课题。

同样地，关于投资者而言，贝壳的价值已从“地产β”转向“服务α”，接下来，贝壳需在技能立异、本钱操控与生态协同上继续打破，进一步展现其成长性。

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